在物業管理實踐中，經常會遇到諸如業主以房屋質量問題，或以鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物等現象為由拒絕繳納物業服務費；開發商以已經委托物業服務企業實施物業管理拒絕承擔保修責任；物業服務企業以規劃設計不完善為由拒絕承擔業主家中被盜的賠償責任等，究竟誰是誰非？個中滋味真是耐人尋味。
其實，稍加思索，我們就會發現這些表面糾纏不清的問題，其實質在于，由種種原因所導致的物業管理市場主體法律關系不清。眾所周知，物業管理市場是由開發商、業主、物業服務企業作為市場主體構成的。那么，厘清物業管理市場的法律關系，首先我們應該清楚的是在一個物業項目從開發建設到物業管理的整體過程中，這三方究竟都存在著哪些法律關系，在不同的法律關系中主體是誰，主體的權利與義務是什么。
一個物業項目從開發建設到物業管理的整體過程，包括立項、規劃、建設、銷售和管理等階段。在這些階段中，與開發商、業主、物業服務企業具有關聯性的法律關系有四個：
一是銷售階段的房屋買賣關系，也就是在銷售階段，開發商與物業買受人（即購房人，也是未來的業主）通過簽訂房屋買賣合同，雙方建立的房屋買賣法律關系；
二是前期物業管理階段，即業主大會成立前的前期物業管理服務關系，也就是開發商與物業服務企業通過簽訂前期物業服務合同，建立起來的物業管理服務法律關系；
三是業主物業管理階段，即業主大會成立后的物業管理服務關系，也就是業主與物業服務企業通過簽訂物業服務合同，建立起來的物業管理服務法律關系；
四是業主大會成立后，以業主大會制度為基礎，業主大會與業主通過簽訂管理規約，雙方建立的業主自治管理法律關系。
從實踐看，物業管理市場法律關系的亂象，主要表現在前期物業管理階段業主、開發商、物業服務企業混淆房屋買賣合同與前期物業服務合同的法律關系，以及在物業管理階段，業主、物業服務企業混淆物業服務合同與業主自治管理的法律關系。
前期物業管理階段
現象：業主以物業服務企業未承擔保修責任、解決建筑質量問題為由拒交物業服務費。
這是因為業主混淆了房屋買賣合同與前期物業服務合同所形成的兩個不同的法律關系。建筑質量問題的保修責任，是房屋買賣合同所規定的內容，其法律關系主體是開發商與業主，與物業服務企業無關。業主之所以會產生這種混淆與誤解，一是對《物業管理條例》第二十五條規定的誤讀；二是物業服務企業代表開發商辦理入住帶來的主體身份誤解；三是業主對部分開發商將保修責任委托給物業服務企業經營模式的主觀化擴大。
《物業管理條例》第二十五條規定，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”有人將其誤讀為房屋買賣合同即是前期物業服務合同，物業服務企業與開發商應當承擔同樣的責任與義務，因此，物業服務企業應當承擔保修責任。其實，這一規定是要求在房屋買賣合同內容中應有物業管理方面的內容，即要求開發商在銷售房屋的同時，應提供相配套的物業管理服務，并對物業管理服務的內容、質量標準、業主的權利與義務作出相應的承諾，是對開發商的約束性要求。并不是說房屋買賣合同與前期物業服務合同歸一，房屋買賣合同的法律關系主體仍然是開發商與物業買受人，與物業服務企業無關。因此，房屋保修責任人是開發商，凡是在保修期內的建筑質量問題都應由開發商負責，建筑質量問題不能成為業主拒交物業服務費的理由。
業主辦理入住時，是由物業服務企業承擔的，因而許多業主認為物業服務企業作為辦理入住的主體，自然是房屋買賣合同的主體。因此，當房屋出現建筑質量問題時，要求物業服務企業負責保修，如果問題得不到解決，是物業服務企業沒有履行合同，理應拒交物業服務費。其實，辦理入住是開發商與業主之間履行房屋買賣合同的行為。從權屬關系看，入住是開發商將已建好且竣工驗收合格并具備使用條件的物業及物業產權按照法律程序交付給業主的過程，是開發商和業主之間物業及物業產權的交接。物業服務企業承擔入住的辦理，是接受開發商的委托并根據前期物業服務合同或辦理入住委托合同的約定，代表開發商與業主履行入住手續的，房屋買賣合同法律關系的主體仍然開發商與業主，不包括物業服務企業。
在物業管理實踐中，部分開發商會與物業服務企業簽訂房屋保修委托合同，將房屋建筑質量保修責任委托給物業服務企業負責，由物業服務企業代表開發商來履行房屋買賣合同中約定的保修期內的房屋建筑質量問題的保修義務。當房屋在保修期內出現建筑質量問題時，業主看到的就是物業服務企業在承擔保修責任，自然就會認為物業服務企業是保修主體，并將這種認識擴大到所有的保修項目。其實，在這種情況下，物業服務企業只是開發商的受托人，代表開發商承擔保修責任，房屋買賣合同的主體仍然是開發商與業主，不包括物業服務企業。即使物業服務企業沒有履行保修期限內的保修義務，其所違反的也只是與開發商簽訂的房屋保修委托合同，并沒有違反與業主簽訂的前期物業服務合同，業主不能以物業服務企業未承擔保修責任為由拒交物業服務費。
當業主向開發商提出保修要求時，有些開發商會以已經委托物業服務企業實施物業管理為由拒絕承擔保修責任。其實，開發商在這里是故意混淆了房屋買賣合同與物業服務合同的法律關系，采取了偷梁換柱的手法，將房屋買賣合同的主體歸結到了物業服務企業身上。
還有一種情況，物業服務企業為搞好與業主的關系，委曲求全地承擔了一些保修期限內小的保修項目，結果業主誤認為是由物業服務企業承擔保修責任。當大的保修項目出現時，物業服務企業無力承擔，業主以為物業服務企業拒不履行保修義務，造成矛盾糾紛。實質是物業服務企業混淆了房屋買賣合同與物業服務合同的法律關系，承擔了不該承擔的責任所導致的。這需要物業服務企業增強合同意識、風險意識，要以履行合同為己任，不要盲目承擔合同約定以外的責任，防止帶來不必要的麻煩。
業主大會成立后的物業管理階段
現象：在業主大會成立后，業主往往會以物業服務企業沒有或沒完全履行合同為由，拒絕繳納物業服務費，其具體事由包括物業服務企業保潔、秩序維護或維修養護不到位，以及鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等。
這里的許多事由是與物業服務合同無關的，實質是業主混淆了物業服務合同與業主自治管理的法律關系。我們只要仔細閱讀住房和城鄉建設部以及一些省市《前期物業服務合同（示范文本）》、《臨時管理規約（示范文本）》，不難發現，物業服務合同的約定中并不包括對諸如鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等行為進行管理的內容。對這些行為的約束與管理，在《臨時管理規約（示范文本）》中是有相關或相近規定的。對此，《中華人民共和國物權法》第八十三條亦有明確規定：“……業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。……”這不僅是賦予業主大會和業主委員進行自治管理的法律權力，還是對自治管理內容的一個法律規定。因此，對這些行為的約束與管理，屬于業主自治管理法律關系的范疇，與物業服務企業無關，業主不能以物業服務企業沒有約束這些行為為由拒交物業服務費。
之所以會出現這種法律關系的混淆，其原因主要是業主，包括物業服務企業，合同意識薄弱。在物業管理活動中，維護業主與物業服務企業雙方合法權利與義務的依據是物業服務合同，但是業主往往認為物業服務企業既然收繳了物業服務費，就應該滿足業主的一切需要。對于合同的約定，很多業主無論是在辦理入住簽署前期物業服務合同時，還是在業主委員會招標公示時都表現出漠不關心，有的甚至說：不用看，不管合同怎么規定，物業服務企業是來服務的，就得什么都管。造成業主合同意識薄弱的原因，除了傳統文化、國民法律意識淡漠等因素外，物業管理行業內一些理念上的誤導，也負有不可推卸的責任，如“為了業主的一切”云云。這些理念合同意識淡薄，在業主合同意識薄弱的大環境下，對業主超出合同約定，要求物業服務企業提供管理服務的做法，起到了推波助瀾的效果。
另外，物業服務企業超越合同規定進行管理服務的行為，也是造成業主誤解的原因。如寵物擾民，物業服務企業有權在管理區域的公共場所，從保潔、秩序維護的角度去進行勸阻，規范寵物主人的行為，但無權強令其不得飼養。物業服務企業的“越位”管理，強化了業主混淆物業服務合同與業主自治管理法律關系的客觀環境，讓業主對物業服務企業提出更多超出合同約定的要求，造成不必要的矛盾與糾紛。因而，物業服務企業要加強合同意識、自我保護意識，以物業服務合同為依據開展物業管理活動。
原載于《現代物業·新業主》2011年第02-03期