在物業(yè)管理實踐中，經(jīng)常會遇到諸如業(yè)主以房屋質(zhì)量問題，或以鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物等現(xiàn)象為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費；開發(fā)商以已經(jīng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理拒絕承擔(dān)保修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)以規(guī)劃設(shè)計不完善為由拒絕承擔(dān)業(yè)主家中被盜的賠償責(zé)任等，究竟誰是誰非？個中滋味真是耐人尋味。

其實，稍加思索，我們就會發(fā)現(xiàn)這些表面糾纏不清的問題，其實質(zhì)在于，由種種原因所導(dǎo)致的物業(yè)管理市場主體法律關(guān)系不清。眾所周知，物業(yè)管理市場是由開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場主體構(gòu)成的。那么，厘清物業(yè)管理市場的法律關(guān)系，首先我們應(yīng)該清楚的是在一個物業(yè)項目從開發(fā)建設(shè)到物業(yè)管理的整體過程中，這三方究竟都存在著哪些法律關(guān)系，在不同的法律關(guān)系中主體是誰，主體的權(quán)利與義務(wù)是什么。

一個物業(yè)項目從開發(fā)建設(shè)到物業(yè)管理的整體過程，包括立項、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和管理等階段。在這些階段中，與開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有關(guān)聯(lián)性的法律關(guān)系有四個：

一是銷售階段的房屋買賣關(guān)系，也就是在銷售階段，開發(fā)商與物業(yè)買受人（即購房人，也是未來的業(yè)主）通過簽訂房屋買賣合同，雙方建立的房屋買賣法律關(guān)系；

二是前期物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，也就是開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建立起來的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系；

三是業(yè)主物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，也就是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，建立起來的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系；

四是業(yè)主大會成立后，以業(yè)主大會制度為基礎(chǔ)，業(yè)主大會與業(yè)主通過簽訂管理規(guī)約，雙方建立的業(yè)主自治管理法律關(guān)系。

從實踐看，物業(yè)管理市場法律關(guān)系的亂象，主要表現(xiàn)在前期物業(yè)管理階段業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，以及在物業(yè)管理階段，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理的法律關(guān)系。

前期物業(yè)管理階段

現(xiàn)象：業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未承擔(dān)保修責(zé)任、解決建筑質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

這是因為業(yè)主混淆了房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同所形成的兩個不同的法律關(guān)系。建筑質(zhì)量問題的保修責(zé)任，是房屋買賣合同所規(guī)定的內(nèi)容，其法律關(guān)系主體是開發(fā)商與業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。業(yè)主之所以會產(chǎn)生這種混淆與誤解，一是對《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定的誤讀；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表開發(fā)商辦理入住帶來的主體身份誤解；三是業(yè)主對部分開發(fā)商將保修責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的主觀化擴大。

《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”有人將其誤讀為房屋買賣合同即是前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商應(yīng)當承擔(dān)同樣的責(zé)任與義務(wù)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)保修責(zé)任。其實，這一規(guī)定是要求在房屋買賣合同內(nèi)容中應(yīng)有物業(yè)管理方面的內(nèi)容，即要求開發(fā)商在銷售房屋的同時，應(yīng)提供相配套的物業(yè)管理服務(wù)，并對物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量標準、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)作出相應(yīng)的承諾，是對開發(fā)商的約束性要求。并不是說房屋買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同歸一，房屋買賣合同的法律關(guān)系主體仍然是開發(fā)商與物業(yè)買受人，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。因此，房屋保修責(zé)任人是開發(fā)商，凡是在保修期內(nèi)的建筑質(zhì)量問題都應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)，建筑質(zhì)量問題不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的理由。

業(yè)主辦理入住時，是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的，因而許多業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為辦理入住的主體，自然是房屋買賣合同的主體。因此，當房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題時，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)保修，如果問題得不到解決，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行合同，理應(yīng)拒交物業(yè)服務(wù)費。其實，辦理入住是開發(fā)商與業(yè)主之間履行房屋買賣合同的行為。從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開發(fā)商將已建好且竣工驗收合格并具備使用條件的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過程，是開發(fā)商和業(yè)主之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)入住的辦理，是接受開發(fā)商的委托并根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或辦理入住委托合同的約定，代表開發(fā)商與業(yè)主履行入住手續(xù)的，房屋買賣合同法律關(guān)系的主體仍然開發(fā)商與業(yè)主，不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在物業(yè)管理實踐中，部分開發(fā)商會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋保修委托合同，將房屋建筑質(zhì)量保修責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表開發(fā)商來履行房屋買賣合同中約定的保修期內(nèi)的房屋建筑質(zhì)量問題的保修義務(wù)。當房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題時，業(yè)主看到的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)保修責(zé)任，自然就會認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是保修主體，并將這種認識擴大到所有的保修項目。其實，在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是開發(fā)商的受托人，代表開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，房屋買賣合同的主體仍然是開發(fā)商與業(yè)主，不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行保修期限內(nèi)的保修義務(wù)，其所違反的也只是與開發(fā)商簽訂的房屋保修委托合同，并沒有違反與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未承擔(dān)保修責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

當業(yè)主向開發(fā)商提出保修要求時，有些開發(fā)商會以已經(jīng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理為由拒絕承擔(dān)保修責(zé)任。其實，開發(fā)商在這里是故意混淆了房屋買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，采取了偷梁換柱的手法，將房屋買賣合同的主體歸結(jié)到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。

還有一種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為搞好與業(yè)主的關(guān)系，委曲求全地承擔(dān)了一些保修期限內(nèi)小的保修項目，結(jié)果業(yè)主誤認為是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。當大的保修項目出現(xiàn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力承擔(dān)，業(yè)主以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行保修義務(wù)，造成矛盾糾紛。實質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆了房屋買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，承擔(dān)了不該承擔(dān)的責(zé)任所導(dǎo)致的。這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強合同意識、風(fēng)險意識，要以履行合同為己任，不要盲目承擔(dān)合同約定以外的責(zé)任，防止帶來不必要的麻煩。

業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理階段

現(xiàn)象：在業(yè)主大會成立后，業(yè)主往往會以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有或沒完全履行合同為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，其具體事由包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)保潔、秩序維護或維修養(yǎng)護不到位，以及鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等。

這里的許多事由是與物業(yè)服務(wù)合同無關(guān)的，實質(zhì)是業(yè)主混淆了物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理的法律關(guān)系。我們只要仔細閱讀住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及一些省市《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》、《臨時管理規(guī)約（示范文本）》，不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同的約定中并不包括對諸如鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等行為進行管理的內(nèi)容。對這些行為的約束與管理，在《臨時管理規(guī)約（示范文本）》中是有相關(guān)或相近規(guī)定的。對此，《中華人民共和國物權(quán)法》第八十三條亦有明確規(guī)定：“……業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。……”這不僅是賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員進行自治管理的法律權(quán)力，還是對自治管理內(nèi)容的一個法律規(guī)定。因此，對這些行為的約束與管理，屬于業(yè)主自治管理法律關(guān)系的范疇，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束這些行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

之所以會出現(xiàn)這種法律關(guān)系的混淆，其原因主要是業(yè)主，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同意識薄弱。在物業(yè)管理活動中，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方合法權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，但是業(yè)主往往認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然收繳了物業(yè)服務(wù)費，就應(yīng)該滿足業(yè)主的一切需要。對于合同的約定，很多業(yè)主無論是在辦理入住簽署前期物業(yè)服務(wù)合同時，還是在業(yè)主委員會招標公示時都表現(xiàn)出漠不關(guān)心，有的甚至說：不用看，不管合同怎么規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是來服務(wù)的，就得什么都管。造成業(yè)主合同意識薄弱的原因，除了傳統(tǒng)文化、國民法律意識淡漠等因素外，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一些理念上的誤導(dǎo)，也負有不可推卸的責(zé)任，如“為了業(yè)主的一切”云云。這些理念合同意識淡薄，在業(yè)主合同意識薄弱的大環(huán)境下，對業(yè)主超出合同約定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)的做法，起到了推波助瀾的效果。

另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越合同規(guī)定進行管理服務(wù)的行為，也是造成業(yè)主誤解的原因。如寵物擾民，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在管理區(qū)域的公共場所，從保潔、秩序維護的角度去進行勸阻，規(guī)范寵物主人的行為，但無權(quán)強令其不得飼養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“越位”管理，強化了業(yè)主混淆物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理法律關(guān)系的客觀環(huán)境，讓業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出更多超出合同約定的要求，造成不必要的矛盾與糾紛。因而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強合同意識、自我保護意識，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)開展物業(yè)管理活動。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年第02-03期